¿Cómo garantizar ganancias al "Flipear" Casas?
El error más grande que cometen los inversionistas novatos en el negocio del "Fix and Flip" es enamorarse del potencial de la casa y pagar demasiado dinero por ella. En bienes raíces comerciales se dice que "el dinero se hace cuando compras, no cuando vendes".
La matemática detrás de la Regla del 70%
La regla del 70% es una salvaguarda financiera. Te dicta que nunca pagues más del 70% del valor futuro de la casa (ARV), menos los costos de reparación. ¿Por qué el 30% restante se elimina del precio de compra? Porque cubrirá tus "costos invisibles" y tu ganancia:
- Costos de Compra/Venta: Comisiones de Realtors (6%), título de propiedad, impuestos de transferencia.
- Costos de Retención (Holding Costs): Pago de intereses de prestamistas Hard Money, impuestos, seguros y servicios básicos durante los meses que la casa está en obra o vacía esperando comprador.
- Ganancia Neta (Profit): El retorno sobre tu riesgo y esfuerzo (usualmente proyectado entre 10% y 15% del ARV).
Preguntas Frecuentes (FAQ)
El Valor Después de Reparación (ARV) es el precio de mercado estimado de la propiedad una vez que termines las remodelaciones. Se calcula comparando tu casa con propiedades recién renovadas ('comps') que se hayan vendido en los últimos 3 meses a menos de 1 milla de distancia.
El Maximum Allowable Offer (MAO) es el precio tope absoluto que debes ofrecerle al vendedor (dueño original). Si el vendedor no acepta este número, debes alejarte de la negociación; de lo contrario, el proyecto dejará de ser rentable.
No. En mercados extremadamente competitivos y calientes (donde el ARV es muy predecible y la venta es rápida), muchos inversores experimentados ajustan la regla al 75% o incluso al 80%. Para propiedades de precio muy bajo (menos de $100k), algunos bajan al 65% porque el 30% no deja suficiente margen en dólares absolutos para absorber errores de presupuesto.