El reciclaje infinito de dinero
Ahorrar $50,000 dólares para dar el enganche de una casa de inversión toma años. Si compras casas tradicionalmente, te quedarás sin dinero muy rápido. La estrategia BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) es el método que usan los magnates para comprar 10 casas usando los mismos $50,000 iniciales una y otra vez.
La Matemática de un BRRRR Perfecto
1. Compras una casa fea en efectivo por $100k y gastas $30k en repararla. Has invertido $130k en total de tu bolsillo.
2. Al terminar, la casa ahora vale $200k en el mercado (ARV). Metes a un inquilino a rentar.
3. Vas al banco y pides un "Cash-Out Refinance". El banco te presta el 75% del valor actual ($200k * 75% = $150k). El banco te da un cheque de $150,000 dólares.
El resultado mágico: Con esos $150k recuperas los $130k completos que habías gastado de tus ahorros, ¡y te sobran $20,000 libres! Eres dueño de una casa que se paga sola (con el inquilino), y tienes todo tu dinero original de vuelta en tu cuenta para ir a comprar la siguiente casa. Rentabilidad infinita.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
Es muy raro lograr un BRRRR "Perfecto" donde sacas el 100% de tu dinero. Usualmente, el cheque del banco cubre casi todo, pero te faltan unos $5,000 o $10,000 dólares para empatar tu inversión original. Ese dinero se dice que quedó "atrapado" en la casa. Sigue siendo un éxito, porque compraste una casa de inversión por solo $10,000 de enganche real.
Para la compra inicial y remodelación, se usan préstamos a corto plazo de Hard Money Lenders o efectivo propio. Para la fase final (Refinanciamiento), se utilizan hipotecas convencionales a 30 años o préstamos DSCR (Debt Service Coverage Ratio) que califican la propiedad basados en su renta mensual.