¿Qué es el Cap Rate (Tasa de Capitalización)?
El Cap Rate es la métrica de rentabilidad fundamental en la inversión inmobiliaria. Muestra el rendimiento o la tasa de retorno que se espera generar en una propiedad de inversión durante un año.
A diferencia del Cash-on-Cash Return (que evalúa tu dinero de bolsillo frente a un préstamo), el Cap Rate asume que la propiedad se compró 100% en efectivo (Cash). Esto permite a los inversores comparar la rentabilidad intrínseca del edificio "A" contra el edificio "B", eliminando la distorsión que causan los diferentes tipos de préstamos e intereses bancarios.
¿Cómo se calcula el Cap Rate? (Fórmula)
Para calcular la Tasa de Capitalización, primero debes conocer el NOI (Net Operating Income) o Ingreso Operativo Neto. El NOI se calcula restando todos los gastos de mantenimiento, seguros e impuestos de tus ingresos brutos (rentas). Nunca debes restar la hipoteca del banco.
Ejemplo Práctico de Valoración:
- Estás analizando comprar una plaza comercial por $1,000,000.
- Los locales generan $100,000 anuales en rentas.
- Gastas $20,000 al año en mantenimiento, seguridad e impuestos.
- Tu NOI (Ingreso Operativo Neto) es de $80,000.
Cálculo: ($80,000 / $1,000,000) = 0.08. Tu Cap Rate es del 8.0%.
La Relación Inversa entre el Riesgo y el Cap Rate
En el mundo inmobiliario, el Cap Rate es también una medida de riesgo.
- Cap Rate Bajo (3% - 5%): Significa que la propiedad es muy cara en relación con sus rentas. Estas propiedades suelen estar en ubicaciones "Clase A" (Beverly Hills, Polanco, Madrid Centro). El inversor acepta un bajo rendimiento mensual a cambio de un riesgo casi nulo y una enorme plusvalía garantizada a largo plazo.
- Cap Rate Alto (8% - 12%+): Significa que la propiedad genera mucho dinero mensual comparado con su precio barato. Sin embargo, estas propiedades suelen estar en vecindarios "Clase C" o "D". El inversor exige un alto rendimiento porque sabe que enfrentará impagos de inquilinos, alta rotación, y posibles problemas estructurales.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
Sí, de hecho es la forma en que se valúan los edificios comerciales. Si sabes que tu edificio genera $50,000 de NOI al año, y sabes que los inversores en tu ciudad están comprando propiedades similares a un Cap Rate del 6% (0.06), simplemente divides: $50,000 / 0.06 = $833,333. Ese es el precio justo de mercado de tu propiedad.