¿Qué es el Cash-on-Cash Return?
El Cash-on-Cash Return (Retorno Efectivo sobre Efectivo) es la métrica más utilizada por los inversores inmobiliarios que compran propiedades con deuda (apalancamiento). Esta métrica aísla todo el ruido y te responde la pregunta más importante: "Del dinero físico que saqué de mi bolsillo hoy, ¿qué porcentaje regresará a mis manos en forma de ganancia este año?".
A diferencia del Retorno de Inversión (ROI) estándar que a menudo incluye la deuda del banco y asume la compra de contado, el Cash-on-Cash reconoce que la mayoría de los bienes raíces se compran con hipotecas.
¿Cómo se calcula? (La Fórmula)
El cálculo requiere dos pasos: Primero calcular el flujo de caja, y luego dividirlo entre tu inversión inicial.
Paso 1: Calcular el Flujo de Caja Libre (Cash Flow)
Toma todos los ingresos por rentas de un año. Réstale los gastos operativos (impuestos, seguros, reparaciones). Y finalmente, réstale el pago de la hipoteca al banco. El dinero que queda es tu Flujo de Caja.
Paso 2: Calcular el Porcentaje
Ejemplo Inmobiliario:
- Compras una casa por $200,000. Pero solo pones $40,000 de enganche y $5,000 en remodelaciones de tu bolsillo. Tu Efectivo Invertido es $45,000.
- La casa se renta por $20,000 al año.
- Pagas $4,000 en impuestos y seguros, y $10,000 de hipoteca al banco. Te sobran $6,000 libres (Cash Flow).
Cálculo: ($6,000 / $45,000) = 0.133. Tu Cash-on-Cash Return es del 13.3%.
¡Esto es espectacular! Significa que tu dinero trabajando en esa casa te está rindiendo más que si lo tuvieras en el mercado de valores.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
No. Esa es la belleza del Cash-on-Cash; es una métrica puramente basada en ingresos actuales. Ignora por completo la apreciación (plusvalía) de la casa y la amortización del préstamo. Mide la rentabilidad fría y dura del "aquí y ahora". La plusvalía es solo la cereza del pastel cuando decidas vender la casa.
Significa que compraste un "Cocodrilo". La propiedad no se sostiene por sí sola y te obliga a sacar dinero de tu salario cada mes para pagarle al banco o las reparaciones. A menos que estés apostando agresivamente a una revalorización masiva de la zona, una inversión con flujo negativo es peligrosa.