¿Qué es el DSCR (Debt Service Coverage Ratio)?
El DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda) es la prueba de fuego en el mundo del crédito comercial y los bienes raíces. Es la métrica exacta que utilizan los comités de riesgo de los bancos para decidir si te aprueban un préstamo multimillonario para comprar un complejo de departamentos o un edificio de oficinas.
Mientras que para una hipoteca residencial (tu casa propia) el banco revisa tu salario personal, en los préstamos comerciales o préstamos "DSCR", el banco evalúa los ingresos de la propiedad, no los tuyos. El DSCR mide si las rentas generadas por ese edificio son suficientes para pagar su propia hipoteca sin requerir que el dueño inyecte dinero externo.
¿Cómo se calcula el DSCR? (Fórmula)
El cálculo es una división simple, pero requiere datos financieros muy precisos:
Ejemplo Práctico de Bienes Raíces:
- Eres dueño de un edificio de apartamentos que genera $200,000 al año en rentas. Le restas $50,000 de gastos de mantenimiento e impuestos. Tu NOI es de $150,000.
- La hipoteca comercial que te propone el banco requiere pagos mensuales de $10,000. Al año, el Servicio de la Deuda es de $120,000.
Cálculo: $150,000 / $120,000 = 1.25x.
Esto significa que la propiedad genera 1.25 veces el dinero necesario para pagar la deuda. Tienes un "colchón" del 25% por si un inquilino no paga o el techo se rompe.
Interpretación del DSCR para los Bancos
- DSCR = 1.0x (Break-Even): Todo el dinero limpio que genera la propiedad se va directo al banco. Las ganancias son exactamente iguales al pago de la deuda. La mayoría de los bancos rechazarán el préstamo por ser demasiado riesgoso.
- DSCR < 1.0x (Pérdida de Dinero): La propiedad no se sostiene por sí sola. Un DSCR de 0.85x significa que solo genera el 85% del dinero necesario para el banco. El dueño tendrá que sacar el 15% restante de su propio bolsillo cada mes. Aprobación imposible en vías tradicionales.
- DSCR > 1.25x (Aprobación Segura): Este es el estándar de la industria. Demuestra estabilidad y genera confianza en el prestamista.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
No. El Ingreso Operativo Neto (NOI) debe calcularse de manera puramente operativa. Solo restas los gastos de la propiedad (Property Taxes, seguros, administración, reparaciones). Nunca restes tus impuestos sobre la renta (ISR) personales ni la depreciación contable para este cálculo específico.
Sí, de hecho esa es la mayor ventaja de los "Préstamos DSCR" (DSCR Loans). Los prestamistas privados permiten a los inversores calificar para hipotecas basándose exclusivamente en el flujo de caja (el ratio DSCR) de la propiedad que están comprando, sin revisar declaraciones de impuestos personales ni recibos de nómina (W2).