El secreto para obtener préstamos para inversión
Cuando solicitas una hipoteca para la casa donde vas a vivir, el banco analiza tu salario y tus deudas personales (tu DTI). Pero cuando compras una propiedad de inversión (renta tradicional, multifamiliar o comercial), a los prestamistas les importa menos tu salario y mucho más el DSCR (Debt Service Coverage Ratio) de la propiedad.
Cómo funciona el préstamo DSCR
El banco quiere saber si el edificio "se paga solo". El DSCR compara el Ingreso Operativo Neto (NOI) de la propiedad con el costo anual de la hipoteca. Si un inversor aplica para un préstamo DSCR, el banco basará su aprobación puramente en el flujo de caja del inmueble, lo que permite a los inversionistas profesionales comprar múltiples propiedades sin afectar su crédito personal.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
El DSCR (Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda) es una métrica que divide el Ingreso Operativo Neto (rentas menos gastos operativos) entre el servicio anual de la deuda (pagos de hipoteca). Es la prueba definitiva de la viabilidad financiera de una propiedad de renta.
Un DSCR de 1.0 significa que quedas en empate (la renta paga exactamente la hipoteca y gastos, sin ganancia). Los prestamistas comerciales consideran que esto es muy riesgoso. Generalmente requieren un DSCR mínimo de 1.20 a 1.25. Esto significa que la propiedad genera un 20% a 25% extra de "colchón" financiero por encima de sus deudas.
Indica un flujo de caja negativo. La propiedad está perdiendo dinero cada mes, lo que significa que el dueño tendrá que aportar fondos de sus ahorros personales para pagar la hipoteca. Los prestamistas tradicionales no aprobarán préstamos DSCR para propiedades con ratios por debajo de 1.0, a menos que el inversor dé un pago inicial (down payment) masivo para reducir la cuota hipotecaria.