El Juez Implacable: El Underwriter
Cuando aplicas para una hipoteca, el agente de ventas te tratará increíble. Pero quien realmente decide si te dan el dinero es un analista de riesgos encerrado en una oficina llamado "Underwriter". Ellos no miran tus intenciones; miran una matemática fría llamada DTI (Debt-to-Income Ratio).
Front-End vs Back-End
El Front-End DTI mide cuánto de tu salario bruto se va a comer la casa nueva (la hipoteca, impuestos y seguros). Los bancos prefieren que este número no pase del 28%.
El Back-End DTI es el verdadero asesino de sueños. El analista toma el pago de la casa, y le suma el préstamo de tu carro, los pagos mínimos de tus tarjetas de crédito y tu préstamo estudiantil. Si la suma de todas esas deudas absorbe más del 43% o 45% de tu ingreso bruto mensual, la computadora del banco rechazará tu hipoteca automáticamente.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
Con un DTI del 50%, los bancos convencionales (Fannie Mae/Freddie Mac) te rechazarán. Tu salvación será buscar un Préstamo FHA (respaldado por el gobierno), los cuales tienen pautas más flexibles y a menudo aprueban ratios DTI Back-End de hasta el 50% o 56% si tienes "Factores Compensatorios" (como buen crédito o ahorros en el banco).
La forma más rápida es liquidar deudas pequeñas. Si tienes una tarjeta de crédito con un saldo de $500 cuyo pago mínimo te cuesta $50 al mes, págala por completo. Al borrar ese pago mensual de tu reporte de crédito, tu DTI baja instantáneamente, aumentando la cantidad de dinero que el banco te prestará para la casa.
No. El banco asume que dejarás de pagar esa renta en el momento en que te mudes a tu nueva casa comprada. Sin embargo, si estás comprando una segunda casa (Inversión) y mantienes tu alquiler actual, entonces SÍ, tu renta se sumará como una deuda en el cálculo del Back-End.