Entendiendo tu Relación Deuda-Ingreso (DTI)
Cuando aplicas para una hipoteca, tu puntaje de crédito (FICO score) no lo es todo. Los prestamistas y oficiales de préstamos (Underwriters) revisan meticulosamente tu DTI (Debt-to-Income) para asegurarse de que el nuevo pago de tu casa no te ahogue financieramente.
Front-End vs. Back-End
Existen dos proporciones cruciales en el proceso hipotecario:
- Front-End DTI (Housing Ratio): Es el porcentaje de tus ingresos que se destinará exclusivamente al pago de la nueva vivienda (Principal, Intereses, Taxes, Seguros, HOA). La mayoría de los prestamistas convencionales buscan que este número no supere el 28%.
- Back-End DTI (Total Debt Ratio): Es el más importante. Suma el pago de tu nueva vivienda MÁS todas las obligaciones mensuales reportadas en tu buró de crédito (autos, tarjetas, préstamos). Idealmente debe estar por debajo del 36%, aunque programas como el FHA permiten llegar hasta el 43% o incluso el 50% con buenos factores compensatorios.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
La relación Deuda-Ingreso (DTI) es un cálculo que compara tus pagos mensuales de deudas con tus ingresos mensuales brutos (el dinero que ganas ANTES de que te descuenten impuestos). Se expresa en porcentaje y define tu capacidad de pago para aprobar préstamos.
Al calcular tu DTI, no debes incluir gastos de vida básicos como: facturas de luz, agua o internet, seguro médico, compras de supermercado, ni gastos de entretenimiento. Solo se incluyen obligaciones contractuales reportadas en el crédito o dictadas por un juez (como Child Support o pensión alimenticia).
Puedes disminuir tu DTI de tres formas: 1) Aumentando el pago inicial (down payment) para reducir la cantidad prestada y bajar la cuota hipotecaria. 2) Pagando por completo tarjetas de crédito o el saldo de un auto. 3) Aumentando tus ingresos agregando un co-prestatario (co-borrower) a la solicitud.