¿Qué es el GRM (Gross Rent Multiplier)?
En la inversión inmobiliaria, el GRM (Multiplicador de Ingresos Brutos) es una métrica de triaje (filtro rápido) que los inversores utilizan para comparar múltiples propiedades en venta y decidir cuáles valen la pena analizar a fondo.
Básicamente, el GRM responde a una pregunta intuitiva: "Si utilizara el 100% del dinero de las rentas para pagar la casa (sin descontar ningún gasto), ¿cuántos años tardaría la propiedad en pagarse sola?". Mientras menor sea el número, mejor y más rápida es la inversión.
¿Cómo se calcula el GRM? (Fórmula)
Para calcularlo necesitas el precio de lista de la propiedad y debes conocer el total de rentas que generará en un periodo de 12 meses:
Ejemplo Práctico de Inversión:
- Estás evaluando comprar un dúplex por $450,000.
- Ambas unidades rentadas generan en total $3,000 mensuales. Al año son $36,000.
Cálculo: $450,000 / $36,000 = 12.5.
Esto significa que el dúplex tiene un GRM de 12.5. Se necesitarían 12 años y medio de ingresos brutos de alquiler para pagar el costo de la propiedad.
El peligro de confiar solo en el GRM (vs. Cap Rate)
El GRM es excelente para descartar malos negocios en 5 segundos. Si ves una casa con un GRM de 25, sabes instantáneamente que está sobrevalorada y pasas a la siguiente.
Sin embargo, NUNCA debes comprar una propiedad basándote únicamente en el GRM. ¿Por qué? Porque la palabra "Bruto" significa que esta fórmula ignora por completo los gastos operativos de la propiedad (impuestos prediales, seguros, reparaciones del techo, administración, meses vacíos).
Una propiedad vieja podría tener un GRM excelente de 5, pero requerir tanto dinero en mantenimiento que terminas perdiendo flujo de efectivo cada mes. Una vez que el GRM te indica que la casa es interesante, el siguiente paso obligatorio es calcular el Cap Rate (Tasa de Capitalización) para obtener la rentabilidad neta real.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
La regla general para inversores agresivos es buscar un GRM entre 4 y 7 (altamente rentables). Un GRM de 8 a 10 es estándar para propiedades seguras y estables de clase media. Propiedades con GRM superior a 12 suelen ser inversiones de mala calidad para rentabilidad, a menos que se encuentren en ciudades altamente codiciadas donde la apuesta es a la plusvalía (apreciación de la tierra) y no a la renta mensual.
Sí. Si conoces el GRM promedio de tu vecindario (por ejemplo, el GRM de la zona es 10), y sabes que tu casa puede rentarse por $20,000 anuales, simplemente multiplicas $20,000 × 10. El precio justo de mercado de tu casa debería rondar los $200,000.