¿Qué es un Préstamo de Dinero Duro (Hard Money)?
Para los inversores en bienes raíces que se dedican al negocio de comprar propiedades deterioradas, remodelarlas y venderlas rápido (House Flipping), los bancos tradicionales son demasiado lentos y estrictos. Los bancos exigen propiedades habitables y procesan préstamos en 30-45 días. Un inversor necesita cerrar el trato en efectivo en 7 días para ganar la subasta.
Aquí es donde entra el capital privado o Hard Money. Son préstamos respaldados exclusivamente por el "Activo Duro" (el valor futuro de la propiedad remodelada o ARV). Se aprueban rapidísimo, pero son un capital sumamente costoso.
La anatomía de los costos del Hard Money
Al analizar la rentabilidad de un "Flip", el costo del dinero es uno de tus mayores gastos. Se compone de dos partes:
- Puntos Iniciales (Points): Es una tarifa administrativa directa que el prestamista te cobra por darte el dinero. Un préstamo "2 y 12" significa que te cobrarán 2 puntos (2% del préstamo) upfront, y una tasa del 12%.
- Pagos de Solo Interés (Interest-Only): Durante la remodelación, no amortizas capital. Cada mes solo pagas intereses. Si tardas 9 meses en vender la casa en lugar de los 4 meses planificados, tus márgenes de ganancia se evaporarán pagando intereses.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
La mayoría lo revisa superficialmente para asegurarse de que no tengas quiebras recientes, pero tu puntaje FICO no es el factor decisivo. Lo que verdaderamente analizan es el valor de la propiedad, la viabilidad de la remodelación y tu experiencia previa completando proyectos de Flipping.
Los préstamos Hard Money suelen tener plazos de entre 6 y 18 meses. Al finalizar el plazo, debes pagar la totalidad del capital prestado en un solo pago (Balloon Payment). Esto ocurre generalmente al vender la casa recién remodelada a un comprador minorista. Si decides rentarla, deberás refinanciar el préstamo hacia una hipoteca a largo plazo (como un préstamo DSCR).