Invierte en Dólares: El Foreign National Loan
Históricamente, los inversores de América Latina pensaban que necesitaban pagar el 100% de una propiedad en efectivo para poder invertir en ciudades como Miami o Houston. La realidad es que el mercado hipotecario de Estados Unidos tiene programas "Non-QM" (Préstamos No Conformes) creados específicamente para que los extranjeros usen apalancamiento bancario.
Cómo los bancos americanos mitigan el riesgo
Dado que no tienes un historial crediticio (FICO Score) ni recibes tus nóminas en Estados Unidos (W-2), el banco se protege a sí mismo exigiendo dos cosas principales:
- Alto Enganche (Skin in the Game): Mientras que a un ciudadano americano le piden el 3% o 5%, a un extranjero le pedirán entre el 25% y el 35% de cuota inicial. Así, si dejas de pagar, el banco subasta la casa y no pierde dinero.
- Reservas Líquidas (Liquidity Reserves): Además del enganche, el banco te exigirá que demuestres tener entre 6 y 12 meses del pago de la hipoteca guardados en una cuenta bancaria en EE. UU. No te cobrarán ese dinero, pero debes "enseñarlo" para demostrar solvencia.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
No. Para un Foreign National Loan solo necesitas un pasaporte válido, una visa B1/B2, y prueba de ingresos verificables de tu empresa en tu país de origen. Las personas que ya viven y trabajan en EE. UU. pero no tienen estatus migratorio formal aplican a una variante de este préstamo usando su número ITIN (Individual Taxpayer Identification Number).
Sí, las tasas para extranjeros (Foreign National) y préstamos ITIN son típicamente 1% a 2.5% más altas que las tasas convencionales vigentes en el mercado. Es el precio a pagar por acceder al financiamiento del primer mundo sin tener historial crediticio local.
Son programas similares. De hecho, muchos inversores extranjeros utilizan la variante del préstamo DSCR, donde el banco ni siquiera revisa los ingresos personales del inversor en su país de origen; basan la aprobación del préstamo exclusivamente en la renta estimada en dólares que producirá la propiedad en Florida o Texas.