Jugando en las Grandes Ligas: Multifamily Real Estate
Cuando compras una casa unifamiliar (Single Family Home) o un dúplex para rentar, los bancos evalúan tu salario personal (W-2) y tu reporte de crédito para aprobarte la hipoteca. Pero cuando das el salto a los complejos de apartamentos (5 unidades o más), las reglas cambian por completo.
El préstamo lo paga el edificio, no tú
Una propiedad de 5+ unidades se considera un Negocio Comercial. A los prestamistas (Commercial Lenders) no les importa cuánto ganas en tu empleo normal. Ellos evalúan la capacidad del edificio para generar ingresos suficientes para pagar su propia hipoteca de forma autónoma. Para ello, analizan el NOI (Ingreso Operativo Neto) y el DSCR.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
Es el total de ingresos por rentas recolectadas de todos los inquilinos en un año, menos todos los gastos operativos requeridos para operar el edificio (seguros, impuestos de propiedad, reparaciones, compañía de administración y meses vacíos). Representa el dinero "crudo" disponible para pagarle al banco.
El DSCR (Debt Service Coverage Ratio) es el NOI anual dividido entre el pago anual de la hipoteca. Los bancos comerciales exigen un DSCR mínimo de 1.20x a 1.25x. Esto significa que el edificio debe generar un 25% más de dinero en efectivo de lo que se necesita para pagarle al banco. Ese margen del 25% protege al banco en caso de que varios inquilinos dejen de pagar la renta simultáneamente.
Rara vez. A diferencia de las hipotecas residenciales, los préstamos comerciales tienen estructuras híbridas. Es común que la "Amortización" se calcule a 25 o 30 años (para que el pago mensual quede bajo), pero el plazo real del contrato venza a los 5 o 7 años. En ese momento, tendrás que refinanciar la propiedad o hacer un pago global (Balloon Payment) gigantesco.