El Monopoly de los Bienes Raíces
La regla 1031 del IRS es la razón por la cual los magnates inmobiliarios nunca pagan impuestos. Si vendes un edificio de apartamentos en el que ganaste un millón de dólares, deberías pagarle $200,000 al gobierno. Pero si usas el 1031 Exchange y compras otro edificio comercial más caro con ese dinero, el IRS te permite posponer (diferir) los impuestos indefinidamente. Si repites esto toda tu vida ("Swap 'till you drop"), tus herederos recibirán los edificios libres de impuestos.
La Regla de Oro: Evitar el "Boot"
Para que el intercambio sea 100% libre de impuestos, debes seguir dos reglas matemáticas estrictas:
- Debes reinvertir el 100% del efectivo de la venta: Si te sobra dinero y te lo guardas en el bolsillo, eso se llama "Cash Boot" y pagarás impuestos sobre ese monto específico.
- Tu nueva deuda debe ser igual o mayor a la antigua: Si tenías una hipoteca de $400k y en la casa nueva solo sacas una hipoteca de $300k, el IRS considera que te ahorraste $100k (Alivio de deuda). Eso se llama "Mortgage Boot" y te cobrarán impuestos por ello.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¡NUNCA! Si el dinero de la venta entra a tu cuenta bancaria personal, el intercambio 1031 se destruye instantáneamente y tendrás que pagar todos los impuestos. Debes contratar obligatoriamente a un Intermediario Calificado (QI - Qualified Intermediary). Él recibirá el dinero del cierre y lo guardará en una cuenta Escrow intocable hasta que compres la nueva propiedad.
El IRS es implacable con el reloj: Tienes exactamente 45 días naturales (incluyendo fines de semana) desde el día que vendes para enviarle a tu QI una lista oficial de las propiedades de reemplazo. Luego, tienes 180 días en total (desde la venta) para cerrar la compra de la nueva propiedad. Si fallas por un día, pierdes el beneficio.