¿Qué es el Ratio LTC (Loan-to-Cost)?
El ratio LTC (Préstamo a Costo) es la métrica de riesgo principal que utilizan los prestamistas de dinero duro (Hard Money Lenders) y los bancos comerciales para financiar proyectos de desarrollo inmobiliario, construcción desde cero (Ground-up) o remodelaciones extremas (House Flipping).
Mide qué porcentaje del costo total del proyecto está siendo financiado por el banco, y qué porcentaje está siendo aportado por el inversor de su propio bolsillo.
LTC vs LTV (La diferencia crítica)
Es muy fácil confundir el LTC con el LTV, pero para un banco, la diferencia es la vida o la muerte del proyecto:
- LTV (Loan-to-Value): Se basa en el valor final hipotético de la propiedad terminada (ARV). Si compras por $100k y remodelas por $50k, la casa podría *valer* $250k. Un banco tradicional usaría esos $250k para su LTV.
- LTC (Loan-to-Cost): Se basa en el dinero duro y real que vas a gastar. En el ejemplo anterior, tu Costo Total es de $150k. El prestamista de construcción usará el LTC para asegurar que tú tengas "Skin in the game" (que arriesgues tu propio dinero en la construcción).
¿Cómo se calcula el LTC? (Fórmula)
Para calcular el LTC, simplemente divides el monto del préstamo entre el costo total del proyecto (adquisición + construcción).
Ejemplo de Financiamiento de Obra:
Quieres construir un edificio comercial. El terreno cuesta $200,000. Tus arquitectos estiman que construirlo costará $800,000. Tu Costo Total es de $1,000,000.
Pides un préstamo de $750,000.
Cálculo: $750,000 / $1,000,000 = 75% LTC.
Esto significa que el banco financiará el 75% de tu obra, y tú tendrás que depositar los otros $250,000 (el 25% restante) como capital propio antes de que ellos liberen los fondos de construcción.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
La mayoría de los prestamistas comerciales y de "Hard Money" tienen un límite estricto de LTC del 80% al 85%. Rara vez financiarán el 100% de un proyecto de construcción, ya que si abandonas la obra a la mitad, el banco se quedaría con una estructura a medio construir y perdería millones.