¿Qué es el Loan-to-Value (LTV)?
El Loan-to-Value (LTV), traducido como "Préstamo a Valor", es la métrica más importante que evalúan los bancos e instituciones financieras antes de aprobar una hipoteca. Este ratio compara la cantidad de dinero que estás pidiendo prestado con el valor real de la propiedad que vas a adquirir.
En términos sencillos, el LTV le dice al banco cuánto riesgo están asumiendo al prestarte dinero. Si dejaras de pagar tu hipoteca y el banco tuviera que embargar la casa y venderla, el banco quiere estar seguro de que recuperará el 100% de su dinero.
¿Cómo se calcula el LTV? (La Fórmula)
El cálculo manual del LTV requiere conocer el monto del préstamo y dividirlo entre el precio de compra o tasación de la vivienda (el menor de los dos):
Ejemplo Práctico:
- Quieres comprar una casa que cuesta $300,000.
- Tienes ahorrados $60,000 para el enganche (pago inicial).
- El banco te prestará los $240,000 restantes.
Cálculo: ($240,000 / $300,000) = 0.80. Tu LTV es del 80%. Este es el escenario ideal para los bancos.
La Regla de Oro del 80% (PMI)
A nivel mundial, un LTV del 80% o menor se considera el "estándar de oro". Cuando logras aportar al menos el 20% del valor de la casa como pago inicial (resultando en un LTV del 80%), accedes a enormes beneficios:
- Tasas de interés más bajas y preferenciales.
- Mayor velocidad y probabilidad de aprobación del crédito.
- Evitas el PMI: El PMI (Private Mortgage Insurance / Seguro de Hipoteca) es una póliza que los bancos te obligan a pagar mensualmente si tu LTV es superior al 80%. Este seguro protege al banco, no a ti, y puede añadir miles de dólares al costo total de tu hipoteca a lo largo de los años.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
El banco siempre basará su préstamo en el valor más bajo. Si firmas un contrato para comprar una casa por $250,000, pero el perito (tasador) del banco dice que la casa vale solo $230,000, el banco utilizará los $230,000 para calcular tu LTV máximo. Tendrás que pagar la diferencia de $20,000 de tu bolsillo, además de tu enganche normal.
Sí, existen programas gubernamentales (como los préstamos FHA en EE.UU. o esquemas Infonavit en México) que permiten LTVs muy altos para primeros compradores. Sin embargo, debes estar preparado para pagar tasas de interés más altas y el seguro hipotecario mensual obligatorio.