¿Qué es el NOI (Net Operating Income)?
El Ingreso Operativo Neto (NOI) es el corazón absoluto de la inversión en bienes raíces comerciales (multifamiliares, plazas comerciales, bodegas). Determina el valor de la propiedad, qué tan grande será el préstamo que el banco te dará, y cuánto efectivo terminará en tu bolsillo.
El NOI representa los ingresos "libres" y puros que genera el edificio después de pagar todos los gastos necesarios para que siga funcionando (mantenimiento, Property Management, impuestos prediales y seguros).
La Regla de Oro: ¿Qué NO incluye el NOI?
El error número uno que cometen los inversores novatos es restar la hipoteca al calcular el NOI. El NOI NO incluye el servicio de la deuda (tu hipoteca) ni la depreciación fiscal.
¿Por qué? Porque el NOI evalúa el rendimiento del *edificio*, no de tu *chequera*. Si tú compraste el edificio con un préstamo al 8% y tu vecino compró el edificio idéntico pagando 100% en efectivo, ambos edificios tienen exactamente el mismo NOI operativo. Separar la deuda permite a los bancos evaluar el riesgo del activo objetivamente.
¿Cómo se calcula el NOI? (Fórmula Paso a Paso)
El cálculo sigue una cascada financiera muy específica (Pro-Forma):
- Ingreso Bruto Potencial (GPI): Supongamos 10 departamentos rentados a $1,000 c/u por 12 meses = $120,000.
- + Otros Ingresos: Estacionamiento y lavandería de monedas = $5,000.
- - Vacancia y Pérdidas: Uno de los inquilinos se fue y el cuarto estuvo vacío 2 meses = -$2,000.
- (=) Ingreso Bruto Efectivo (EGI) = $123,000. Ese es el dinero real que entró a la cuenta.
- - Gastos Operativos (Opex): Pagaste seguro, mantenimiento e impuestos por $40,000.
- (=) NOI (Ingreso Operativo Neto): $123,000 - $40,000 = $83,000.
¡Este NOI de $83,000 es la cifra mágica! Ahora el banco tomará este número, lo dividirá entre la hipoteca anual que estás pidiendo (DSCR), y te dirá si te aprueban el crédito.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
A diferencia de las casas residenciales que se valoran mirando los precios de los "vecinos", los edificios comerciales se valoran usando la fórmula del Cap Rate: Valor de la Propiedad = NOI / Cap Rate de Mercado. Si aumentas el NOI (subiendo la renta o bajando gastos de mantenimiento), fuerzas matemáticamente la apreciación del edificio, creando millones en riqueza (Forced Appreciation).