¿Qué es el OER (Operating Expense Ratio)?
En el financiamiento de bienes raíces comerciales, el Ratio de Gastos Operativos (OER) es la métrica clave que evalúa la carga administrativa de un edificio. Mide qué parte de los ingresos que genera la propiedad se consume inmediatamente en los costos diarios de mantener el edificio funcional.
Si la propiedad requiere reparaciones constantes, tiene impuestos prediales muy altos, o la empresa de administración de propiedades (Property Management) te cobra comisiones abusivas, tu OER subirá hasta las nubes, devorando tus ganancias.
¿Cómo se calcula? (La Fórmula)
La fórmula es directa: divides los Gastos Operativos Totales entre el Ingreso Bruto Operativo (Gross Operating Income).
El error fatal de los principiantes:
Al calcular los Gastos Operativos, NUNCA debes incluir el servicio de la deuda (el pago de tu hipoteca) ni las depreciaciones contables. El OER busca evaluar la eficiencia operativa "cruda" del edificio por sí mismo, ignorando cómo decidiste pagarlo.
La famosa "Regla del 50%" de los inversores
Si alguna vez has leído foros inmobiliarios como BiggerPockets, escucharás sobre la "Regla del 50%". Es una estimación conservadora que utilizan los inversores al analizar propiedades que aún no han comprado y de las cuales no tienen facturas de mantenimiento reales.
La regla asume que, a largo plazo, el OER de casi cualquier edificio de apartamentos promediará el 50%. Es decir, asumen que la mitad de las rentas cobradas se esfumarán en seguros, impuestos, fugas de agua, pintura y vacancia. Esto les permite calcular su NOI proyectado en segundos dividiendo la renta anual a la mitad.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
La mayoría de los prestamistas comerciales buscan un OER que se sitúe entre el 35% y el 45%. Si tu edificio reporta un OER del 65%, el banco dudará en darte el préstamo, ya que el margen restante no será suficiente para pagarles de manera segura la hipoteca que estás solicitando (afectando tu DSCR).