El atajo a la riqueza de Wall Street
Si compras una casa normal (residencial), su valor depende de a cuánto vendió su casa tu vecino. No tienes control sobre ello. Pero si compras un edificio de apartamentos de 5 unidades o más, el banco lo evalúa como si fuera una empresa. El valor del edificio se calcula en base a cuánto dinero (Rentas netas) genera al año.
Forzando la Apreciación Matemática
La fórmula bancaria es: Valor del Edificio = Ingreso Operativo Neto (NOI) / Cap Rate.
Imagina que la tasa (Cap Rate) de tu ciudad es del 5% (0.05). Si logras aumentar la renta en $100 dólares al mes en cada apartamento, son $1,200 dólares extras al año. Al dividir $1,200 / 0.05, descubres que el valor de ese apartamento acaba de subir en $24,000 dólares.
Si tu edificio tiene 20 apartamentos, acabas de agregarle $480,000 dólares de plusvalía "forzada" a tu propiedad, simplemente por subir la renta $100 dólares. Puedes ir al banco, pedir un nuevo préstamo basado en ese nuevo valor, y llevarte esos $480,000 a tu cuenta bancaria libres de impuestos.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
La Tasa de Capitalización (Cap Rate) indica el retorno de inversión esperado de una propiedad si la compraras totalmente en efectivo. Varía por ciudad. Un mercado caro y seguro como Los Ángeles puede tener un Cap Rate del 4%, mientras que mercados emergentes en Ohio pueden tener un 7%. A menor Cap Rate, más agresiva es tu plusvalía forzada.
¡Absolutamente! No tienes que limitarte a subir rentas. Si logras renegociar el contrato de recolección de basura o instalas luces LED que reducen la factura eléctrica del edificio en $2,000 dólares al año, esos ahorros van directo al NOI, aumentando la valoración del edificio instantáneamente por decenas de miles de dólares.