¿Cómo funciona un préstamo FHA en Estados Unidos?
El préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) es uno de los programas más populares para los compradores de vivienda por primera vez en Estados Unidos. Su atractivo radica en que permite calificar con un puntaje de crédito más bajo (usualmente desde 580) y requiere un pago inicial (down payment) de tan solo el 3.5%.
El Costo Oculto: Los Seguros Hipotecarios (MIP)
A cambio de estos requisitos flexibles, el gobierno exige que pagues dos tipos de seguro hipotecario para proteger al prestamista en caso de incumplimiento:
- UFMIP (Upfront Mortgage Insurance Premium): Es una tarifa única equivalente al 1.75% del monto de tu préstamo. Rara vez se paga en efectivo en el cierre; casi siempre se financia y se suma a la deuda total de tu hipoteca.
- MIP Anual (Mortgage Insurance Premium): Es una prima que varía (típicamente 0.55% para enganches mínimos a 30 años). Se divide en 12 meses y se añade a tu pago hipotecario mensual.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
Un préstamo FHA es una hipoteca asegurada por el gobierno federal. Su mayor ventaja es que permite comprar una casa con un enganche mínimo (3.5%) y tasas de interés altamente competitivas, incluso si tu historial crediticio no es perfecto.
El UFMIP es el seguro inicial (1.75%) que se suma al total del préstamo. El MIP es el seguro hipotecario anual (calculado sobre el balance del préstamo) que se divide y se cobra mensualmente en tu factura de hipoteca.
Depende de tu enganche original. Si diste un 3.5% (menos del 10%), el MIP es permanente durante los 30 años del préstamo. Si tu enganche fue del 10% o más, el MIP caduca a los 11 años. La estrategia más común para eliminar el MIP es refinanciar la casa hacia un préstamo Convencional una vez que la propiedad gana un 20% de plusvalía (Equity).