La Matemática de Comprar la Tasa (Buydown)
Cuando solicitas una hipoteca, el banco te ofrecerá la "Tasa a la Par" (Par Rate), que es la tasa de interés base donde no pagas tarifas de descuento, pero tampoco recibes créditos. Si esa tasa te parece muy alta, el banco te ofrecerá la opción de "comprar la tasa hacia abajo" pagando Puntos de Descuento (Mortgage Discount Points).
Cómo funciona el "Punto de Equilibrio" (Break-even)
El punto de equilibrio es el concepto más crítico en esta decisión. Responde a la pregunta: ¿Cuántos meses me tomará recuperar el dinero extra que pagué al cierre usando los ahorros de mi pago mensual más bajo?
Si pagas $3,000 por puntos y eso reduce tu cuota mensual en $50, tu punto de equilibrio es de 60 meses ($3000 / $50). Si planeas vender la casa o refinanciar la hipoteca en 3 años (36 meses), habrás perdido dinero. Solo comenzarás a obtener un beneficio financiero real a partir del mes 61.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
Por lo general, sí. En los Estados Unidos, si cumples con ciertos requisitos del IRS y desglosas tus deducciones (Itemized Deductions) en lugar de tomar la deducción estándar, los puntos de descuento pagados en tu residencia principal se pueden deducir como intereses hipotecarios en el año en que los pagaste.
Es lo opuesto a comprar puntos. Puedes pedirle al prestamista que cubra parte de tus costos de cierre iniciales (dándote un crédito). A cambio de ese dinero regalado, el prestamista te cobrará una tasa de interés más alta que la "tasa a la par" durante toda la vida del préstamo. Es útil si no tienes suficiente efectivo en mano el día del cierre.