El secreto del Refinanciamiento: El Break-Even Point
Muchos prestamistas y agentes te llamarán diciendo: "¡Las tasas bajaron, refinancia y ahorra $300 al mes!". Aunque el ahorro mensual suena excelente, refinanciar nunca es gratis.
Cómo funciona el cálculo real
Al refinanciar, estás liquidando tu hipoteca vieja y creando una completamente nueva. Esto requiere pagar nuevamente honorarios de originación del prestamista, seguros de título y tasaciones. Estos Costos de Cierre suelen ser miles de dólares.
Para saber si refinanciar es inteligente, debes dividir tus Costos de Cierre entre tu Ahorro Mensual. El resultado es tu Punto de Equilibrio (Break-Even) en meses. Si planeas vender la casa o mudarte antes de llegar a ese mes, refinanciar te hará perder dinero, a pesar de tener un pago mensual más bajo.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
El punto de equilibrio es el número exacto de meses que te tomará recuperar el dinero que pagaste de tu bolsillo (o financiaste) en costos de cierre, a través de los ahorros mensuales que te genera tu nueva tasa de interés. Es la métrica más importante de esta decisión financiera.
Los costos de cierre incluyen honorarios bancarios (underwriting, processing), evaluación de la propiedad (appraisal), seguro de título y notaría. En promedio en Estados Unidos, oscilan entre el 2% y el 5% del saldo total de tu préstamo.
Sí, existen los famosos refinanciamientos "No-Closing-Cost". Sin embargo, los costos nunca desaparecen por arte de magia. En estos casos, el banco absorbe las comisiones iniciales a cambio de otorgarte una tasa de interés ligeramente más alta, o bien, los costos de cierre se suman (Roll-in) al saldo base de tu nueva deuda, lo que significa que pagarás intereses sobre ellos durante 30 años.