¿Qué es la Regla del 1% en Bienes Raíces?
Cuando los inversores buscan propiedades para rentar, a menudo revisan decenas de anuncios de casas por día. Calcular la hipoteca, los impuestos y los seguros de cada una tomaría horas. Aquí es donde entra la Regla del 1%.
Es una "matemática de servilleta" (un filtro rápido). Establece que el alquiler mensual que vas a cobrar debe ser, como mínimo, equivalente al 1% del costo total de adquisición de la propiedad (Precio de compra + Remodelaciones). Si cumple la regla, vale la pena hacer un análisis profundo. Si no la cumple, pasas a la siguiente casa.
¿Por qué funciona esta fórmula?
Los inversores veteranos descubrieron que si una casa cumple la regla del 1%, la renta suele ser exactamente lo suficientemente grande para cubrir:
- El pago mensual de la hipoteca al banco.
- El seguro de la propiedad y los impuestos prediales (Property Taxes).
- Un colchón para mantenimiento (cuando se rompe la tubería) y vacancia (los meses que no tengas inquilino).
- Y dejar un pequeño remanente como Flujo de Efectivo Positivo (Ganancia) para tu bolsillo.
Ejemplo Práctico de Filtro
Estás viendo una casa en venta por $150,000 que requiere $10,000 en pintura y pisos nuevos. Tu Costo Total es de $160,000. El 1% de esa cantidad es $1,600 dólares.
- Escenario A: Revisas el mercado y descubres que casas similares se rentan en $1,800. ¡Cumple con la Regla (1.1%)! Compra esta casa, te dejará ganancias.
- Escenario B: Descubres que la renta máxima en la zona es de $1,200. (Ratio de 0.75%). Cuidado. El alquiler apenas cubrirá la hipoteca, y a final de año perderás dinero pagando reparaciones.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
La Regla del 1% es casi imposible de cumplir en ciudades altamente demandadas. Una casa de $500,000 dólares raramente se podrá rentar en $5,000 al mes; probablemente se rente en $2,500 (Regla del 0.5%). Quienes compran ahí no buscan flujo de caja, apuestan a que la casa valga $800,000 en 10 años (Apreciación del Capital).
Es la versión extrema. Buscar propiedades donde la renta mensual sea el 2% del precio de compra. Estas propiedades generan un flujo de caja brutal, pero suelen encontrarse en barrios de bajos ingresos (Clase D), donde tendrás que lidiar con más desalojos, vandalismo y desgaste intensivo.