¿Qué es la Regla del 70% en el House Flipping?
La Regla del 70% es una directriz matemática utilizada por los inversionistas de bienes raíces (Flippers) para determinar el precio máximo absoluto que deben pagar por una propiedad en ruinas para garantizar que el proyecto genere ganancias.
El "Flipping" (comprar, arreglar y vender) es un negocio riesgoso. Si calculas mal tus costos de reparación o compras la propiedad demasiado cara, podrías trabajar 6 meses y terminar perdiendo dinero. La Regla del 70% te protege creando un colchón financiero gigante desde el momento de la compra.
¿Cómo funciona la fórmula de Oferta Máxima (MAO)?
MAO significa "Maximum Allowable Offer" (Oferta Máxima Permitida). La regla dice que debes tomar el ARV (el precio final al que venderás la casa nueva), multiplicarlo por 70% y luego restarle tus costos de remodelación. La fórmula es:
Ejemplo Práctico de Negociación:
- Encuentras una casa fea y tu agente te dice que, una vez remodelada, se venderá en $300,000 (Este es el ARV).
- Tu contratista hace un presupuesto y dice que arreglarla costará $50,000.
Cálculo: Multiplicas $300,000 × 0.70 = $210,000. Luego le restas los $50,000 de reparación = $160,000.
$160,000 dólares es lo máximo que le puedes ofrecer al dueño actual por la casa en ruinas. Si el dueño quiere $180,000, debes retirarte del negocio inmediatamente, ya que el trato no tiene sentido matemático.
¿A dónde se va el otro 30%?
Muchos novatos preguntan: "¿Por qué solo el 70%? ¿Qué pasa con el 30% restante ($90,000 en el ejemplo)?"
Ese 30% es la razón por la que estás haciendo el negocio. El 15% (unos $45,000) se irá en "Costos de Sostenimiento" (pagar los intereses del préstamo puente o Hard Money Loan durante los meses de remodelación, comisiones del agente inmobiliario al venderla e impuestos). El otro 15% (los $45,000 restantes) es tu ganancia neta y libre por tu duro trabajo.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
No. En mercados altamente competitivos o muy caros (como California o Londres), es casi imposible encontrar vendedores dispuestos a aceptar ofertas tan bajas. En estos mercados, los flippers experimentados ajustan la regla al 75% u 80%, aceptando un margen de ganancia menor a cambio de poder conseguir inventario.