¿Qué es un buen negocio en Bienes Raíces?
Comprar una casa para rentarla es el sueño de ingresos pasivos de muchas personas. Sin embargo, el error más común es mirar el precio de compra y el precio de la renta asumiendo que ese será su rendimiento. A esto se le llama Rentabilidad Bruta, y a menudo esconde un mal negocio.
El cálculo estricto de la Rentabilidad Neta
Para conocer la verdad matemática de tu inversión, debes calcular tu Yield Neto. Esto se logra restando todos los gastos fijos (seguros, impuestos prediales o property tax, cuotas de condominio HOA, y estimaciones de reparación) del total de las rentas cobradas al año. Ese "Flujo de Caja Anual" se divide entonces entre el costo de la casa.
Es muy común descubrir que una propiedad que en el papel tenía un Yield Bruto del 10%, resulta tener un Yield Neto de apenas 4% tras descontar los altos impuestos y cuotas de mantenimiento de la ciudad.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
Sí. El Rental Yield es una métrica de rendimiento que excluye la hipoteca para poder comparar el potencial puro de las propiedades. Si utilizas una hipoteca (apalancamiento) y quieres saber tu rendimiento sobre tu pago inicial (el enganche), debes utilizar la métrica de Retorno Efectivo sobre Efectivo (Cash-on-Cash Return).
Definitivamente. Los inversores profesionales recomiendan añadir un 5% u 8% del ingreso anual a la casilla de "Gastos Mensuales" para amortiguar el impacto del "Vacancy Rate". Es casi imposible que tu casa esté rentada los 12 meses de cada año a lo largo de una década.