El secreto fiscal del Real Estate
Cuando compras una propiedad de inversión, el IRS asume que el edificio se deteriorará lentamente. Te permiten deducir una parte de ese desgaste de tus impuestos cada año (lo que se conoce como Depreciación Lineal) durante 27.5 años para residencias y 39 años para inmuebles comerciales. Es un proceso extremadamente lento.
Cómo acelerar el proceso (Cost Segregation)
Un Estudio de Segregación de Costos, realizado por ingenieros, desglosa tu edificio pieza por pieza. El IRS permite que cosas como el cableado eléctrico especializado, alfombras, electrodomésticos o estacionamientos se deprecien mucho más rápido (en 5, 7 o 15 años). Al combinar esto con el Bonus Depreciation, puedes deducir una cantidad gigantesca de dinero el mismo año que compraste el edificio, borrando por completo tu carga fiscal y mejorando tu liquidez enormemente.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
Es un incentivo fiscal en EE. UU. que te permite deducir inmediatamente un alto porcentaje de los activos de vida corta reclasificados. En 2022 fue del 100%, pero el código tributario lo está reduciendo gradualmente (80% en 2023, 60% en 2024, 40% en 2025). Todavía representa un ahorro masivo.
Funciona para propiedades comerciales, multifamiliares de gran escala, rentas de Airbnb (STR) y almacenes industriales. Debido a que el estudio de ingeniería cuesta dinero (generalmente de $3,000 a $7,000 dólares), solo suele ser rentable si la base depreciable de tu propiedad supera el medio millón de dólares ($500,000).
El IRS establece firmemente que "la tierra no se deprecia". El primer paso de cualquier cálculo de impuestos inmobiliarios es restarle el valor del terreno al precio total de compra, para obtener lo que se conoce como "Base Depreciable" (Depreciable Basis).