El "Hack" Hipotecario más popular de EE. UU.
Cuando las tasas de interés están por encima del 7%, comprar una casa de inversión con un préstamo bancario aniquila tu margen de ganancia. Por eso, los inversores avanzados usan la estrategia Subject-To (Sub2). Consiste en encontrar a un propietario que firmó su hipoteca en 2020 a una tasa del 2.5%, pero que hoy está desesperado por vender porque se va a divorciar o va a perder la casa por falta de pago.
Cómo adueñarte de la hipoteca de otra persona
En lugar de pedirle dinero a un banco, tú le dices al vendedor: "Te doy $10,000 en efectivo hoy. Voy al notario (Title Company) y pongo la casa a mi nombre. Sin embargo, no cancelaremos tu hipoteca; yo empezaré a depositar tus $1,200 dólares al mes directamente al banco de tu parte".
Resultado: El vendedor se salva de la bancarrota (Foreclosure). Tú te conviertes en dueño de una propiedad usando solo $10,000 dólares, y además heredas una tasa de interés del 2.5% de por vida, lo que te permite rentar la casa por $2,000 y embolsarte $800 limpios cada mes.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
Sí, es 100% legal y el propio HUD de Estados Unidos tiene lineamientos sobre estas transacciones. Las propiedades se transfieren diariamente usando compañías de títulos (Title Companies) e Instrumentos de Fideicomiso. Se firma un documento legal donde el vendedor reconoce que su nombre sigue en el préstamo.
Es el único riesgo real. Todos los contratos hipotecarios modernos dicen que si el propietario transfiere el título de la casa, el banco puede exigir que se pague el préstamo en su totalidad (Due on sale). Sin embargo, a los bancos solo les importa recibir su dinero; rara vez ejecutan esta cláusula si los pagos llegan puntualmente cada mes.