¿Qué es la Tasa de Desocupación (Vacancy Rate)?
En el sector inmobiliario y de gestión de propiedades (Property Management), la Tasa de Desocupación es una métrica que representa el porcentaje de todas las unidades rentables disponibles en un portafolio que están vacías (no generan ingresos) en un momento específico.
También se utiliza de forma inversa a la Tasa de Ocupación. Si tienes una tasa de desocupación del 10%, tu tasa de ocupación es del 90%.
¿Por qué los bancos y prestamistas exigen este número?
Cuando un inversor elabora un modelo financiero (Proforma) para pedir un préstamo comercial, nunca debe asumir que su edificio generará el 100% de las rentas posibles los 12 meses del año. Los inquilinos se mudan, las unidades requieren pintura y reparaciones antes de ser alquiladas nuevamente, y a veces toma semanas encontrar al inquilino adecuado.
Para mitigar este riesgo, los bancos y analistas financieros siempre descuentan un porcentaje estándar de "Pérdida por Vacancia" de los Ingresos Brutos Potenciales para llegar a un número más realista y seguro.
¿Cómo se calcula? (La Fórmula)
El cálculo de la vacancia física es una división muy sencilla:
Ejemplo: Eres dueño de un complejo de departamentos con 40 unidades. Actualmente tienes 4 departamentos vacíos en remodelación y 36 ocupados con contrato vigente. Cálculo: (4 / 40) × 100 = 10% de Tasa de Desocupación.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
La respuesta depende del tipo de propiedad. Para viviendas residenciales a largo plazo (multifamiliares), una tasa del 5% al 8% es considerada el promedio de la industria. Sin embargo, para propiedades comerciales (oficinas) o rentas de corto plazo (Airbnb / Hotelería), la tasa de desocupación normal suele ser mucho más alta, fluctuando entre el 20% y el 40%.
La calculadora de arriba mide la Vacancia Física (espacios vacíos). La Vacancia Económica ocurre cuando un apartamento sí está ocupado físicamente, pero el inquilino no está pagando la renta (morosidad o proceso de desalojo), o si la unidad se está alquilando por debajo del precio de mercado. Ambas vacancias destruyen el flujo de caja del inversionista.