Todo lo que debes saber sobre la TIR
La Tasa Interna de Retorno (TIR), o Internal Rate of Return (IRR) en inglés, es posiblemente la métrica financiera más importante utilizada por fondos de inversión, CFOs y desarrolladores inmobiliarios para decidir si un proyecto vale la pena o no.
A diferencia del simple "Retorno de Inversión" (ROI), la TIR es una métrica dinámica que toma en consideración una regla inquebrantable de las finanzas: el valor del dinero en el tiempo. Recibir $10,000 hoy no vale lo mismo que recibir $10,000 dentro de cinco años debido a la inflación y al costo de oportunidad.
¿Cómo interpretar el resultado de la TIR?
El porcentaje que arroja la calculadora representa el rendimiento anual compuesto que generará tu inversión. Para saber si el proyecto es un "Sí" o un "No", debes comparar la TIR contra tu Tasa de Descuento o Costo de Capital (lo que te cuesta pedir el dinero prestado o la rentabilidad mínima que le exiges a tus inversiones).
- TIR > Tasa de Descuento: El proyecto es financieramente viable. Estás generando más dinero del que te cuesta financiarlo.
- TIR < Tasa de Descuento: El proyecto destruye valor. Matemáticamente, te convendría más invertir ese dinero en instrumentos libres de riesgo (como Bonos o CETES) que arriesgarlo en este proyecto.
- TIR = Tasa de Descuento: Estás en el punto de equilibrio financiero. No ganas ni pierdes valor real.
Ejemplo Práctico de Inversión Inmobiliaria
Imagina que compras un departamento para remodelar y rentar. Tu inversión inicial (Año 0) es de -$1,500,000. Durante los siguientes años generas ingresos por renta, y en el Año 5 decides vender el departamento.
- Inversión Año 0: -$1,500,000
- Flujo Año 1: $100,000 (Rentas netas)
- Flujo Año 2: $100,000
- Flujo Año 3: $100,000
- Flujo Año 4: $100,000
- Flujo Año 5: $1,900,000 (Rentas del último año + La venta del inmueble con plusvalía)
Si ingresas estos datos en nuestra calculadora, la TIR resultante es del 11.55%. Si el banco te cobra un 10% por el crédito hipotecario, el proyecto es viable. Si te cobra un 13%, el proyecto te hará perder dinero en términos reales.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
La TIR no se puede calcular con una fórmula algebraica simple y directa. Matemáticamente, la TIR es la tasa de descuento ("r") que hace que la suma de todos los flujos de caja futuros descontados sea igual a la inversión inicial. Por eso se calcula mediante un proceso de iteración (prueba y error) realizado por algoritmos o calculadoras financieras como esta.
Una TIR negativa significa que la suma total de los flujos de dinero que el proyecto te va a devolver en el futuro es menor que la cantidad de dinero que invertiste al principio. Es un claro indicador matemático de que el proyecto generará pérdidas absolutas de capital.
Sí. Esto se conoce como el problema de las "TIR múltiples". Ocurre en proyectos no convencionales donde los flujos de caja cambian de signo varias veces (por ejemplo: inviertes en el año 0, ganas dinero en el año 1, pero en el año 2 tienes que inyectar más capital negativo para una reparación, y vuelves a ganar en el año 3). En estos casos complejos, se recomienda utilizar la TIR Modificada (TIRM) o guiarse estrictamente por el Valor Presente Neto (VPN).