Hacer dinero en bienes raíces sin comprar casas
El Wholesaling (o Asignación de Contratos) es la forma más rápida de entrar a la inversión inmobiliaria sin tener crédito del banco ni efectivo. Funciona como intermediación: Encuentras a una persona desesperada por vender una casa destruida. Firmas un contrato prometiendo comprar la casa (con una cláusula de escape). Luego, le "vendes" tu lugar en ese contrato a un Inversor Real (Flipper) que sí tiene el dinero para reconstruirla.
La Matemática: El MAO lo es todo
El error del novato es ofrecerle demasiado dinero al dueño de la casa. Si haces eso, el Flipper no querrá comprarte el contrato porque no le quedará margen de ganancia a él. Debes calcular la Oferta Máxima Permitida (MAO) hacia atrás:
1) Calcula el valor futuro de la casa (ARV).
2) Multiplícalo por 70% (Para asegurar la ganancia del flipper).
3) Réstale el costo de la remodelación. Eso te da el precio que el Flipper te pagará a ti.
4) Finalmente, réstale tu comisión (Assignment Fee) de $15,000. El resultado es la oferta máxima que puedes hacerle al dueño de la casa.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
Técnicamente solo necesitas el "Earnest Money Deposit" (EMD o dinero de garantía) para darle formalidad legal al contrato de compra con el vendedor. Usualmente son entre $10 y $100 dólares, pagados a la compañía de títulos (Title Company).
Es el dinero que el Flipper te paga a ti por el "derecho" de tomar tu contrato. La compañía de títulos incluirá esta tarifa en los documentos de cierre (HUD-1). Cuando la casa se venda, la compañía de títulos te emitirá un cheque por ese monto.